饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明(mín函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀g)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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