文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思="是该取消(xiāo)预(yù)售制了：问题及建议(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143244126.png">

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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