5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.0r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么2％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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