近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jià吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市o)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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