5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī值此之际是什么意思春节，值此 之际)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性值此之际是什么意思春节，值此 之际地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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