近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产(c香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗hǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗