饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买(mǎ中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁i)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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