导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　20斤是几kg 20斤是多少磅ng>中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有20斤是几kg 20斤是多少磅商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用20斤是几kg 20斤是多少磅，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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