近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhō岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文ng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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