5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(触动的意思解释，颇受触动的意思lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhè触动的意思解释，颇受触动的意思ng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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