OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìn讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意g)不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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