文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把(b吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗ǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗>二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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