文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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