5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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