OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到十公分有多长 10厘米就是10公分吗一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(sh十公分有多长 10厘米就是10公分吗àng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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