万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作农村信用社几点上班下班时间为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(农村信用社几点上班下班时间yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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