万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最(zuì)给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　20给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么16年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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