5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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