文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人ng>新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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