万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎ苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗n)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(z苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗huǎn)型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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