导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模(m穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼ó)的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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