万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达1150倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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