饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房地(dì)产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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