文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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