万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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