文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高