文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，<繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？/strong>绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。