近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(j湖南电大几本，湖南长沙电大是几本īn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可湖南电大几本，湖南长沙电大是几本以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形(xí湖南电大几本，湖南长沙电大是几本ng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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