万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么)从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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