一(yī)线城市，也不(bù)端(duān)着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消(xiāo)息(xī)在房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被(bèi)称(chēng)为“核弹(dàn)级”政策(cè)，其次深圳几乎是(shì)最(zuì)后一个还在“认真”实施这条政策的城(chéng)市，最后(hòu)深圳是房价(jià)前三的(de)核心(xīn)城市。所以，深圳(zhèn)的一(yī)举一(yī)动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳(zhèn)二(èr)手房指(zhǐ)导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先有利于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回暖有利于(yú)深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二(èr)手房(fáng)指导价”正式(shì)结束。传(chuán)言(yán)称：二手(shǒu)房贷款不按(àn)官方参(cān)考价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件。据证(zhèng)券时(shí)报21日(rì)消息，目前深(shēn)圳多家大行表(biǎo)示“尚未接到(dào)正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按(àn)参(cān)考价办理按揭”。所(suǒ)以(yǐ)还(hái)需要持(chí)续的关(guān)注(zhù)。

　　易居研究(jiū)院研究总监严(yán)跃进认为，本次(cì)政策大概(gài)率为真，更多(duō)体现为银行贷款等领域(yù)按照新(xīn)的规则进行，但(dàn)不(bù)会出(chū)台正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)横空出世。当时，深(shēn)圳一口气(qì)公布了全市3595个小区(qū)的参考(kǎo)价，很多(duō)南(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心(xīn)区的高价盘，直接按(àn)照当时的市场价打了(le)5折(zhé)、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按(àn)照(zhào)指(zhǐ)导价(jià)来计(jì)算首付、发放三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗贷款。

　　当时大(dà)家(jiā)还不(bù)觉得厉害，但经(jīng)历(lì)了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不(bù)“指导(dǎo)”，可以(yǐ)首付(fù)3成即(jí)300万；如(rú)果(guǒ)指导价打七折即700万，那么(me)首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到了510万(wàn)，相当于首付5成了（多给(gěi)210万(wàn)首付）。这直接让(ràng)大(dà)批量买家，失去了购房(fáng)能(néng)力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考价(jià)以后，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个(gè)城市陆续跟进。事(shì)实(shí)也确(què)实证(zhèng)明了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个(gè)城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是(shì)惨不(bù)忍睹(dǔ)。以(yǐ)2022年12月数据为例，全国70个大中城(chéng)市(shì)房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下(xià)。

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　　深圳，有人付(fù)出了(le)沉(chén)重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家(jiā)研究中心(xīn)数据显示：成交量上(shàng)，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低记(jì)录，相较2020市(shì)场高峰(fēng)缩(suō)水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手房(fáng)指(zhǐ)导价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂牌价低于及接(jiē)近(jìn)参考价(jià)的(de)房源占比大幅增(zēng)加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳(zhèn)各区二手房成(chéng)交TOP10小区(qū)中，过半(bàn)成交(jiāo)价低于(yú)参(cān)考价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经历其中的人，才能深切的(de)感知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆买了(le)2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损(sǔn)1000万(wàn)破产(chǎn)。据媒体(tǐ)推测(cè)，如果案例(lì)属(shǔ)实，买(mǎi)家的实(shí)际购房(fáng)成(chéng)本(běn)高达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年(nián)的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千(qiān)万。

　　深圳一大批(pī)人这两(liǎng)年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二(èr)手房成交量(liàng)创下(xià)多年(nián)新低，学(xué)区房神话不再，房产中介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年以来，实施(shī)了二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退出(chū)，目前(qián)只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向(xiàng)标(biāo)”意义(yì)明显

　　最近一线城市也(yě)不端着了(le)。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房(fáng)山区试(shì)点多子女(nǚ)家(jiā)庭和职住(zhù)平衡家(jiā)庭购房支持(chí)政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在新房计(jì)分制(zhì)度(dù)政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中(zhōng)城市商品(pǐn)住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是(shì)同比(bǐ)去年依然是下降的(de)。

　　北(běi)京、上海已经同(tóng)比(bǐ)增长了，其他二(èr)线城市如杭州、成(chéng)都、南京(jīng)、合肥等城市价格都(dōu)是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深(shēn)圳(zhèn)能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推动二手房(fáng)“带押过(guò)户”全国实施，这是一(yī)条被广泛好评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有(yǒu)定海神(shén)针般的(de)作用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪(ní)虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地(dì)产(chǎn)企业要(yào)发(fā)挥国(guó)民经(jīng)济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回归到常识，从(cóng)字面理解一下这两个词，意(yì)思(sī)就是——顶(dǐng)梁柱如(rú)果不行了(le)，上面不就塌了嘛？压(yā)舱石(shí)如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策，还有一(yī)大(dà)波正在(zài)路上...

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