饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fè我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀i)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提(tí)出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势(sh我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀ì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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