OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(gu润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素ò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素，新老资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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