5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基2升是多少斤啊 2升是多少毫升金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎ2升是多少斤啊 2升是多少毫升n)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本2升是多少斤啊 2升是多少毫升月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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