饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业n是正极还是负极，L是正极还是负极(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn是正极还是负极，L是正极还是负极n)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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