文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(x225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子iǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取(q225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子ǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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