5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化431mm是多少厘米 431mm是多少米(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也431mm是多少厘米 431mm是多少米不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业431mm是多少厘米 431mm是多少米内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 431mm是多少厘米 431mm是多少米