近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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