“现在的(de)房地产很难再出现像过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是(shì)反复地杀(shā)到(dào)了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏指出，需要满足(zú)以下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年(nián)房地产的(de)开发资(zī)金(jīn)来源(yuán)，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源来自新盘的(de)销售(shòu)。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到(dào)钱，其实(shí)主要(yào)还是(shì)那(nà)些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各(gè)个(gè)方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国资背(bèi)景的(de)民营房(fáng)企股价(jià)大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本(běn)是否也是业内最低的；这些都是(shì)我们看重(zhòng)的一(yī)家房企的(de)综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并(bìng)不(bù)多(duō)。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁股等国央企房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛(chí)有度尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节奏把握准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的(de)预(yù)判(pàn)未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例(lì)都维(wéi)持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实现了(le)快速(sù)的开盘(pán)利用率，预(yù)计(jì)今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符合“最后(hòu)的(de)赢(yíng)家”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在(zài)强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的(de)民(mín)营企业的影子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的(de)两年市(shì)场(chǎng)没有想(xiǎng)象(xiàng)得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快速了麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金(jīn)茂、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的扩(kuò)张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央(yāng)企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构(gòu)更加(jiā)看好国(guó)央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年(nián)一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十(shí)大(dà)流通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工(gōng)商银(yín)行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全(quán)国社保基金(jīn)一(yī)一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自(zì)身(shēn)的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集团(tuán)仍(réng)是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都(dōu)表现(xiàn)了(le)麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布(bù)的(de)2023年一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第(dì)一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也(yě)让滨江集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指(zhǐ)数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量(liàng)赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节(jié)，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游(yóu)应用(yòng)行(xíng)业(yè)主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息(xī)息(xī)相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致(zhì)上游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入(rù)存(cún)量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的(de)住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的(de)数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的增长却(què)一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》对下(xià)游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目(mù)前(qián)暂居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在(zài)月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实(shí)现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了(le)半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中(zhōng)欧(ōu)的两(liǎng)只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的(de)家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发安(ān)宏回报(bào)均(jūn)增加了持(chí)股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全(quán)部三只产(chǎn)品均(jūn)登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也(yě)越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难(nán)题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业服(fú)务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服(fú)务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的(de)大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业(yè)公(gōng)司(sī)很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务(wù)没(méi)有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁