5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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