文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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