文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为6斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说2.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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