5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(gu议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子ǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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