导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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