5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持(chí)仓明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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