导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(y全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制ǒu)的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三(全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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