OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户(hù)裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准(zh裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗ǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化裤子72a是多大尺码 裤子72a和76a差别大吗(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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