5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(mí自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查ng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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