5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有Q成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思FII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思