文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(f结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音áng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音