OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别)表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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